Viešojoje erdvėje girdėjome ne vieną istoriją, kuomet renovuojamų daugiabučių gyventojai gauna sąskaitas už remontus, kurie nebuvo įgyvendinti arba įgyvendinti tik iš dalies. Nepagrįstos išlaidos iš gyventojų kaupiamų lėšų už darbus, kurių neva reikia. Visą procesą valdo daugiabučių namų administratoriai, kurie sprendimus priima vienašališkai, neatsižvelgdami į gyventojų nuomonę, nors būtent gyventojai yra daugiabučio savininkai. Panagrinėkime ar tikrai administratoriai turi tokias teises ir ką daryti gyventojams, kad jų turtas būtų valdomas sąžiningai ir operatyviai.

Kokia nuosavybė priklauso gyventojui?

Daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės valdymą, priežiūrą, išlaikymą reglamentuoja Civilinio kodekso 4.82-4.85 straipsniai. Šio kodekso 4.82 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Pagal šio straipsnio 3 dalį savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Šio straipsnio 7 dalyje nustatyta, kad buto ir kitų patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.

Civilinis kodeksas nustato teises ir pareigas savininkams patiems rūpintis savo bendru turtu. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti savininkai gali steigti bendriją arba sudaryti jungtinės veiklos sutartį arba pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių, kurį skiria savivaldybė, nustatydama administravimo tarifą, kuris negali viršyti maksimalaus tarifo, apskaičiuoto pagal savivaldybės tarybos nustatytą maksimalaus bendrojo naudojimo objektų administravimo tarifo apskaičiavimo tvarką.

Už ką atsakingas administratorius?

Jeigu daugiabučiui priskirtas administratorius (valdytojas), jis atsako už dokumentacijos, susijusios su namo bendrosiomis reikmėmis, rengimą, pildymą ir saugojimą; už namo bendrojo naudojimo objektų aprašo rengimą ir derinimą su savininkais; už bendrojo naudojimo objektų apraše nurodytų namo bendrųjų konstrukcijų, bendrosios inžinerinės įrangos (šildymo ir karšto vandens sistemų, liftų ir pan.), bendrojo naudojimo patalpų techninės priežiūros, namui teisės aktų nustatyta tvarka priskirto žemės sklypo priežiūros organizavimą, sudarydamas metinius ir ilgalaikius darbų planus, juos išsamiai derindamas su savininkais, pateikiant jiems svarstyti preliminarią darbų sąmatą, kainą, kaupimo įmokos tarifą; už savininkų susirinkime ar balsuojant raštu patvirtintų darbų planų įgyvendinimą, tam organizuojant lėšų kaupimą, paslaugų ir atnaujinimo (remonto) darbų pirkimą, atsako už sudarytų sutarčių vykdymo kontrolę; mėnesinių mokėjimų tinkamą apskaičiavimą, aiškiai nurodant mokėjimo paskirtį ir tarifą; savininkų sprendimų priėmimo susirinkime ar balsuojant raštu organizavimą; už informacijos interneto svetainėje (jei valdytojas ją turi) ir namo skelbimų lentose skelbimą, nurodant namo priežiūros paslaugų atsakingų darbuotojų kontaktinius telefonus, priežiūros paslaugų tarifus; už privalomų dokumentų (bendrojo naudojimo objektų aprašas, darbų planai, savininkų sprendimai, valdytojo veiklos ataskaita ir pan.) skelbimą ir/ar teikimą savininkams.

Daugiabučių administratoriai privalo imtis priemonių, kad būtų išvengta žalos ir pašalinta grėsmė, jei ją kelia netinkama namo bendrojo naudojimo objektų būklė; teikti savininkams išsamius paaiškinimus visais bendrojo naudojimo objektų valdymo ir priežiūros klausimais, leisti susipažinti su savininkų naudai sudarytomis  namo priežiūros ar remonto darbų pirkimo sutartimis, darbų priėmimo aktais, išaiškinti mėnesinių mokėjimų apskaičiavimo principus ir pan.;  ne mažiau ¼ savininkų rašytiniu prašymu organizuoti savininkų susirinkimą pagal jų siūlomą darbotvarkę.

Gyventojai turi galimybę keisti administratorių 

Vis dėlto, atsižvelgiant į gyventojų skundus dėl daugiabučių remonto darbų, matyti, kad didžioji dalis remonto darbų pradedami be jų žinios, nepakankamai kritiškai įvertinant pastato būklę. Nors gyventojai yra bendrasavininkai ir visus remonto bei priežiūros darbus turėtų spręsti kartu, realybėje dažniausiai sprendimus administratoriai priima vienašališkai. Nėra organizuojami gyventojų susirinkimai ir nėra atsižvelgiama į gyventojų nuomonę. Vis tik gyventojai turi galimybę keisti daugiabučio administratorių, jeigu jo veikla jų netenkina. Dabar patys gyventojai gali nuspręsti, kurią įmonę nori pasirinkti. Anksčiau administratorius savivaldybės skirdavo neterminuotam laikotarpiui. Tačiau Aukščiausiam administraciniam teismui nusprendus, gyventojai nuo šiol turi galimybę keisti administratorių savo iniciatyva. Nepaisant to, kokioje miesto vietoje yra daugiabutis, jei jo gyventojai nusprendė samdyti vieną ar kitą administratorių, šis turi teikti paslaugą. Vis tik svarbu atsižvelgti ir į gyventojų iniciatyvumą ir bendruomeniškumą. Jeigu gyventojai aktyvūs, kaimyniški tuomet savo būsto valdymo problemas sprendžiamos efektyviau ir operatyviau.

Bendrijos gali daugiau, bet rizikuoja būti panaikintos

Daugiabučių gyventojai, kuriuose yra daug butų gali valdyti namą steigiant daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijas. Norint įkurti bendriją turi būti organizuojamas steigiamasis bendrijos susirinkimas. Šiam tikslui yra sudaroma iniciatyvinė grupė iš 3–5 asmenų, kurie parengia bendrijos įstatų projektą pagal Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatyme nustatytus reikalavimus.

Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymo 6 straipsnio 42 punkte savivaldybėms yra įtvirtinta pareiga vykdyti bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos priežiūrą ir kontrolę. Savivaldybės prisimindamos šią pareigą turi aktyviai reaguoti į gyventojų skundus dėl administratorių veiklos. Taigi, savivaldybės gindamos savo gyventojų interesus turėtų labiau kontroliuoti daugiabučių namų administratorius, kad būtų užtikrinta gera administravimo paslaugų kokybė, bei teikti daugiau informacijos gyventojams apie jų teisę pasirinkti kaip valdyti daugiabučius.

Aplinkos ministerija neseniai parengė Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymo projektą, kuris kelia grėsmę pačių bendrijų egzistavimui ir visiškai neskatina savarankiškos daugiabučių valdymo formos. Šiuo įstatymo projektu norima apjungti kelis dabar galiojančius įstatymus, reglamentuojančius jungtinės veiklos sutarčių, bendrijų bei administratorių valdymo formas. Sulaukiau daugybės bendrijos pirmininkų nuogąstavimų dėl šio įstatymo projekto, jie įsitikinę, kad naujasis įstatymas sunaikins egzistuojančias daugiabučių savininkų bendrijas ir tik paskatins gyventojus namo priežiūrai rinktis administratorius, o ne kurti naujas bendrijas. Lietuvoje daugiabučių namų administravimas pakankamai monopolizuotas, todėl turime skatinti bendrijų steigimąsi, taip apsaugant gyventojus nuo brangios namų priežiūros. Derėtų nepamiršti, kad teisės aktai kuriami siekiant pagrindinio tikslo – gyventojų interesų gynimo užtikrinant gerą daugiabučių administravimo paslaugų kokybę. Taigi, prieš priimant skubotus įstatymus reiktų apsvarstyti ar naujasis reguliavimas neatneš daugiau sumaišties nei naudos ir neapsunkins daugiabučių namų valdymo. Todėl tikiuosi, kad Seimas nepritars Aplinkos apsaugos ministerijos rengiamam įstatymo projektui ir turėsime galimybę išsaugoti bendrijas.